店舗やオフィスなど、事業用として借りていた物件から退去する際、貸主に設備の買取を請求できるのはご存じでしょうか。
買い取ってもらえるとしたら、買取の対象は何か気になるでしょう。
そこで今回は、事業用物件の設備の造作買取請求権とはどのようなものか、権利を行使できないとしたらどのようなケースか、契約時に請求権放棄の特約をつけた場合について解説します。
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事業用物件の造作買取請求権とは？
事業用物件の造作買取請求権とは、貸主との同意を得たうえで、借主自身が物件に設置した設備（造作）について、退去時にそれを買い取るよう貸主に請求する権利のことです。
これは借地借家法第33条に定められた正当な権利で、要件を満たしている限り貸主はその造作を買い取らなくてはなりません。
買取の対象となるものの要件は次のとおりです。
●建物に付加されている
●借主の所有物である
●客観的に見て建物の使用において利便性が高まっている
具体的には、天井に埋め込まれた空調設備やトイレの温水洗浄便座などが挙げられます。
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借主が事業用物件の造作買取請求権を行使できないケース
借主が請求権を行使できないものは、ほかの場所に移動してもそのものの価値が減少しないものが挙げられます。
たとえば、借りていたのがオフィスであれば、デスクや椅子などはその建物だけで価値を発揮するものではないので、買取請求はできません。
用途が限定されているもので、物件を自分が借りていたときと異なる用途で使用する場合、その設備が建物に利益をもたらさないものも同様に買取請求はできません。
具体的には、居酒屋などでしか利用できない掘りごたつ式の小上がりがあります。
また、許可を得て借主が設置したとしても、建物に付随していて借主が所有しているとはいい難いものも、請求権は行使できません。
同様に貸主の同意を得ず、勝手に付加した設備についても請求権の行使はできません。
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事業用物件の造作買取請求権を放棄する特約とは？
貸主は造作買取請求権を行使されないよう、賃貸借契約のなかに「借主は造作買取請求権を放棄する」と謳った特約の設定が可能です。
ただし、新たな借地借家法が施行された平成4年8月1日以前に締結した賃貸借契約の場合、造作買取請求権を放棄の特約を設けていても、旧借家法が有効とされるため貸主には買取義務が発生します。
平成4年8月1日以降に締結した契約で、特約が設定されている場合に限り借主には請求する権利がないのです。
つまり、今後新たに賃貸借契約を結ぶ場合、造作買取請求権放棄の特約が設けられると退去時に貸主に対して設備の買取の請求はできません。
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まとめ
借地借家法33条に定められた規定により、借主が付加した設備で要件を満たしたものである場合、貸主は買取の義務があります。
ただし、契約時期により買取の義務が発生しないケースがあるので、買い取ってほしい設備がある場合は、請求権の有無を事前に契約書で確認してください。
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