よくあるご質問

• Q1

  赤羽＆北区エリアのマンションや一戸建て、土地、収益不動産の売買で注意すべきポイントは？

  A1

  必ず「赤羽＆北区エリア不動産市場の動きを熟知している」会社にも相談しましょう。

  赤羽＆北区エリアの不動産売買市場や相場の動きは、地域特有の傾向があります。大手不動産会社といえども、赤羽＆北区エリアの市場（特に売却）に詳しくない不動産業者に任せてしまうと、高い金額の査定で売り出ししても、結局売れず、売り時を逃してしまったり、相場が上昇基調のタイミングでもそれ以前の安い金額で査定されてしまうことがあります。まずは、赤羽＆北区エリアの不動産市場の動きを熟知している不動産管理会社にも相談することをおすすめします。

• Q2

  所有不動産を高く売るためのヒケツとは！

  A2

  1番高く買う方を想定しアプローチします。買うならその物件でなければならないという強い理由があ る買主さんを探します。相場より高く売却するのであれば、それなりの根拠や価値の説明が必要になりますので、購入のタイミングによるメリットなどファイナンシャルプランニングを行うことで、相場を超えた価格で売ることが可能になります。

  所有不動産を高く売りたい売買ソリューションで必要不可欠なスキルは、「不動産把握能力」「買主を見つけ出す情報ネットワーク」「最適な不動産運用の提案力」の3つです。例えば、ある売主さんは、土地が狭く、更に狭い2項道路(私道)に接道している土地のため、なかなか希望の売却価格に届かず難航していました。そこで、この物件の価値をどのように活かすかということで、隣地が空き家で老朽化していたため、隣地の方に同時売却を提案。隣地も狭小地でしたので2つの土地を合わせることで、価値を向上させ、更に測量等の売却のコストも分担でき、最適な買主候補を見つけることができ、希望以上の売却価格が実現できました。単に売買を仲介するだけではなく、売主・買主双方のニーズにマッチする売買を成立させることが売買ソリューションの目指す姿です。

  そして最終的には、売却にかかる費用を安く抑えること。例を挙げると、物件によってことなりますが、印紙税、抵当権抹消費用、不動産譲渡所得税、測量費用、分筆費用、建物解体費用、引越費用etc...。そして、仲介手数料です。売却後の最終の手取り額を考えて提案してくれる会社を選びましょう。

• Q3

  不動産会社の買い取り・買取保証ってどうなの？

  A3

  安い金額でも確実に売りたい方ならおすすめしますが、少しでも高く売りたい方にはあまりおすすめできません。

  当然、不動産業者も少しでも利益を出すために業務を行っており、相場より高く買い取ってくれる業者など特別な理由がない限り、ありません。

• Q4

  不動産の評価・高額査定の仕組みとは？

  A4

  不動産価格の査定方法は一つではありません。不動産資産評価が高くなる査定方法を選びます！

  具体的な査定方法について下記にまとめてみました。
  ○ 収益還元法
  査定対象の不動産（土地や家など）から将来得られるであろうと想定される純利益と現在価格を総合し
  て査定価格を算出する方法のことです。
  【直接還元法】・・・「1年間の純利益÷還元利回り」
  【DCF方法】・・・「対象不動産が所有期間中に得られる純利益を現在価値へと換算したもの＋所有期
  間終了時に売却できる予定の価格を現在価値に割り戻したもの」

  ○ 取引事例比較法
  不動産査定のなかで最も基本的な査定方法です。市場全体の動きや取引時期などを踏まえたうえで、査定 対象の不動産と同じような条件の不動産の取引価格と比較をしながら価格を決めていきます。

  ○ 原価法
  一戸建てなどの査定価格を算出するときに使われる方法で、対象不動産を仮に再度建築した場合の原価
  を算出後、築年数によって低下した価値を減価修正して価格を出していきます。計算方法は 「対象不動産価格＝再調達原価−減価修正」です。

  例えば、賃貸物件（収益物件）は、土地や建物の面積がどれだけあるかよりも、想定賃料収入から逆算
  する「収益還元法」で値決めするケースが多いです。満室想定で720万円のアパートならば、利回り
  10％とすれば7,200万円、8％としたら9,000万円、7％で約1億円といった具合に売却額が設定されま
  す。勿論従来の土地がいくら、建物がいくら、よって合計いくらという「原価積算法」での価値が
  高い場合は、収益還元法より優先されます。

  〈査定から買主募集事例〉

• Q5

  赤羽＆北区エリア不動産持ち家、収益不動産の賢い買い方？

  A5

  まずは赤羽＆北区不動産市場動向の把握が第一歩！
  無料で登録いただいたお客様に赤羽＆北区エリア不動産物件情報誌を定期郵送しています。
  

  弊社で毎月赤羽＆北区エリアの不動産情報誌を作成しています。インターネット・不動産業者用データベース など、できる限り多くの情報ソースから赤羽＆北区エリアで流通した中古マンションや一戸建て・土地・収益 物件といった売買物件を把握し、自社のデータベースに登録しております。そして、登録した物件デー
  タの売買状況も統計を取れるようにしてあります。売地・売戸建て・マンション・収益事業用不動産全
  500件を毎月掲載中です！ご希望の方に無料で定期郵送致します！お気軽にお問い合わせください。

  

• Q6

  不動産会社の選び方は？

  A6

  会社×担当者の掛け算で選ぶ

  不動産会社選びには、担当者選びという側面もあります。つまり不動産会社選びのポイントは「会社× 営業担当者」の掛け算です。営業担当者は、あなたからの相談や課題を聞きながら、
  なるほどと思う提案や回答があるか？
  気をつけるべき点を丁寧に説明してくれるか？
  不動産業界の固定観念に縛られず、素直に質問に答えてくれるか？
  そして1番大切なことは、あなたと同じ方向を向いてくれるか？
  同じ方向を向くとは、売主さんの場合、希望や事情は、一人一人さまざまです。
  とにかく高く売って欲しいという人、指定期日までに売却しなくてはという人、売却の諸経費や譲渡所得税を差し引いて最低の手取り額を確保したいという人。売却に出していることを周囲に知られたくない人。あなたが不動産取引を通じてかなえたい要望、解決したいことにきちんと耳を傾け、意向を汲み取ったうえで取り組んでくれる担当者を選びましょう。

• Q7

  所有不動産(例えば、空き家の実家等)は貸した方が良い？
  売った方が良い？

  A7

  賃貸・売却、それぞれのメリット・デメリットがあります。
  家賃収入と売却価格の比較シミュレーションを行い、お客様のライフプランに合った活用方法を選択し
  ましょう。

  貸した場合のメリットは資産を持ち続けられ、ライフプランに合わせた活用ができる。そして賃貸事業 としての賃料収入を得られます。デメリットは税金・管理費等の他、入退去時のリフォーム費用・空室 リスクなど維持管理にコストがかかること。又、住宅ローンの残債務がある場合は、借換えが必要にな る場合があるなどです。売却の場合のメリットは収入金額が明確になること。固定資産税や管理費・修 繕積立金などのランニングコストが不要になるなど。デメリットは住宅ローンの残債務が多ければ、売ることで自己資金での充当が必要な場合もあったり、資産を手放すことになることなど、賃貸・売却、それぞれのメリット・デメリットがあります。賃貸が得意な不動産会社は貸すことを、売買が得意な不動産会社は売却を提案しがちなので、家賃収入と売却価格の比較シミュレーションを行い、お客様のライフプランに合った活用方法を選択しましょう。

• Q8

  既存不動産の活用法はリフォーム、建替え、駐車場、売却、
  それとも借地権設定？

  A8

  まずは、不動産活用の全体像＝ビジョンや目的・課題を明確にすることからスタートします。リフォーム、建替え、駐車場、売却、借地権設定それぞれにメリット・デメリットがありますので、比較シミュ レーションを行い、お客様のビジョンに合った戦略・戦術を選択しましょう。

  成熟市場で供給過剰な今の時代、不動産活用のプランニングには慎重な準備が求められます。プランニ
  ングの4つのポイントは、
  ①総事業費（費用）を正確に捉える。総事業費（費用）は建築費等の1.2倍を見込む
  ②収入賃料等を健全に捉える
  ③支出（返済・経費、ランニングコスト、税金）を手堅く捉える
  ④メリット・デメリット（リスク）を捉える

  リフォーム、建替えするにしても、投資対効果は適正か？例えば30㎡で300万円かかると言われた工事費用を150万円で行い、家賃はこれまで同様1.3倍を確保。物件の効率的な利回りを追求するために、費用対効果を意識したリノベーションを提案。コストを意識して運用することで、収益・利回りの最大化を図ります。加えて優位性はあるか？ワンルームか？2LDKか？駐車場だとしたら月極か？コインパーキングか？多種多様な不動産活用の選択肢を提案してくれる第三者からの提案を、まずは確認することから不動産の活用法を決める時代に入っています。

• Q9

  相続、贈与、譲渡、信託どうする不動産承継？

  A9

  資産承継には、さまざまな問題が内包されています。相続、贈与、譲渡、信託を組み合わせて使うことによって解決につなげます。

  資産承継を進めるにあたっては、「どう分割するか」、「納税資金をどう確保するか」、「どの資産を 相続するのか、贈与するのか、譲渡するのか、信託するのか」の3つの対策を行うためにまずは、資産 の現状把握と評価がスタートします。そして、
  （１）どの資産を誰に移すか？どう分割するか？
  （２）相続であっても贈与であっても、資産の移転には税金の納付がつきものですから、納税資金をど う確保するか？あるいは、生命保険に入っておき、受取人を指名することで納税する手段もあります。 （３）どの資産を相続するのか、贈与するのか、売るのか？まずは、手元に残して相続に回すもの。
  次に、贈与するもの。最後に、売却して資金化し、贈与税や相続税の納税資金にするものと分けていく べきでしょう。

• Q10

  相続登記なぜ必要？

  A10

  相続登記とは、相続財産に土地や建物などの不動産がある場合に、登記簿上の名義を被相続人から相続 人に変更するものです。登記簿上の名義人が不動産の所有者であり、不動産の売買等ではこの名義がと ても重要です。相続の際に名義を変更しておかなければ、亡くなった方が所有者のままになってしま
  い、放置することで発生するデメリットには厄介なものが多いです。トラブルに発展することもあるので確認しておきましょう。

  相続登記するまでは、相続人全員が法定相続分に応じて不動産を共有している状態です。相続人のうち の誰かが亡くなった場合、その相続人が持っていた権利は妻や子供などに移ります。遺産分割協議で相 続登記をする場合には、相続人全員の同意と印鑑証明書が必要であり、相続人が増えるほど同意を得て 協議をまとめるのに苦労します。また、相続した不動産を売却したい、担保にしたいという場合は所有 権について登記しないといけません。更に相続人が複数になり、そのなかに借金がある人がいて支払い が滞っている場合、債権者に不動産の相続持分を差し押さえられてしまうことがあります。不動産は遺 産分割協議が終わるまで、共同相続人が法定相続割合に応じて共有している状態です。
  相続登記の方法などお気軽にお問い合わせください。

• Q11

  不動産売買時の諸経費や税金は？節税法？

  A11

  不動産の購入時、売却時にはもやはり経費がかかります。
  「あとで確認しよう」と思うかもしれませんが、実は購入、譲渡するタイミングによっても税額が変化 するので、売却する前からある程度税金について把握しておく必要があります。

  不動産の購入時に様々な経費がかかるように、不動産売却時にもやはり経費がかかります。仲介手数料 と各種税金が代表的な経費といえるでしょう。仲介手数料については、媒介契約を締結する際に分かっ ていることですが、税金については不動産の種類や面積などの諸条件によって税額が変化します。「あ とで税務署に確認しよう」などと思うかもしれませんが、実は譲渡するタイミングによっても税額が変 化するので、売却する前からある程度税金について把握しておく必要があります。
  例えば、相続によって取得した空き家を一人暮らしだった被相続人が死亡した日以後3年を経過した日 の属する年の12月31日までに譲渡したときは、その空き家（昭和56年5月31日以前に建築）を譲渡して 得た利益から3,000万円を控除できます。しかし、耐震リフォームをするか、建物を解体して更地に
  して引渡しをしないとこの特例を受けることができません。
  税金にまつわる知識がなかったために、後で大きな損をすることにもなりかねません。ところがこの税金は、税務上の規則によって細かく取り決められ、なおかつ毎年微妙に税率が変わることもあるため、
  一般の人々にはとても分かりにくい内容となっていますので注意が必要です。

• Q12

  借地権を高く売りたい！底地を買いたい、売りたい！

  A12

  借地権ソリューションページをご覧ください！

  借地権ページはこちら

• Q13

  現金より有利な、賃貸物件の生前贈与とは？

  A13

  贈与の仕方ですが、ここでは建物だけを贈与します。

  贈与するのであれば、一番簡単なのが現金です。暦年贈与では基礎控除、一人あたり毎年110万円を使
  いながら、奥様やお子様やお孫様に贈与している方はたくさんいらっしゃいます。現金であれば手間もかからず簡単です。
  現金より有利な賃貸物件の贈与の仕方ですが、ここでは建物だけを贈与します。仮に5,000万円で建てたアパートだとします。借入金はもうありません。家賃が年間400万円入ってきています。このアパート
  を奥様、またはお子様、お孫様に贈与したとすると、5,000万円のアパートは、5,000万円で評価さ
  れません。相続税や贈与税では、固定資産税評価額で評価されます。新築時でも目安は購入価格の6割
  ぐらい、つまり5,000万円×60％＝3,000万円です。更に、アパートは借家人がいますので借家権(30％)
  を引きます。よって、評価額は3,000万円×(1－30％)＝2,100万円となります。つまりアパートの贈与税の評価では購入価格の約40％で評価されるのです。
  更には10年経った建物などは減価償却されますので、更に評価は低くなります。贈与税はかかりますが、家賃は贈与された本人に入りますから、本人が払えます。勿論登記しますので、登記費用や取得税等の費用はかかりますが、現金より評価額は低いためそれほどの金額ではないことが多いです。土地は固定資産税相当額を払うなどの方法です。

  この贈与は単にアパートが贈与されたのではありません。アパートの収益力(年間400万円)が贈与され ています。仮にこのアパートがこれから先15年稼いでくれれば、年400万円×15年＝6,000万円の資産 が奥様やお子様に渡ったことになります。贈与ぜすに所有し続けると相続財産が増え、相続税がかかっ てくることがあります。相続で財産が奥様やお子様に譲られても感謝の言葉を聞くことができません
  が、贈与であれば生前にあげるので、感謝の言葉も聞くことができます。また、贈与税では「1年間110 万円まで」という非課税制度の他に、選択制ですが「相続時精算課税制度」も利用することができま
  す。この制度は、60歳以上の親が20歳以上の子に贈与しても2,500万円までは、贈与税が非課税となり ます。非課税金額を超えた金額に対しては、20％の税金が課税されます。
  それぞれにメリット、デメリットがありますので、上手に活用していきましょう！

• Q14

  不動産所有法人の設立による生命保険活用効果は？

  A14

  不動産等の個人資産を法人の所有にすることによって、資産形成や相続等の課題について、対応できる 対策の幅が拡がります。所得分散は勿論、生命保険を活用して財務戦略・財務体質強化をしながら、将来必要な財源を計 画的に準備します。

• Q15

  建物の老朽化で建物明渡、立退させることができますか？

  A15

  テナントに対してはオーナー側の事情を理解してもらうために、例えば、築年数、外壁の状況、建物内 の施設がどの程度劣化しているのか、建物の商品性、耐震性、建替え後の建物の概要等を勘案して正当 事由及び明渡しを求める理由を構築する必要があります。

  不動産の有効活用、将来を見据えた開発のために必須となるのが建物明渡交渉です。
  円滑の進めるための基本となる考え方と仕組み・留意点についてお伝えします。
  (１)更新拒絶の通知が必要であること(借地借家法第26条第１項)
  期間の定めがある場合には、期間満了の１年前からその6ケ月前までに更新拒絶の通知が必要です。
  (２)正当事由が必要であること(借地借家法第28条)
  正当事由が認められるためには、判例等によると主に賃貸人側に
  ①自己使用の必要性
  ②建物の老朽化
  ③有効利用、高度利用の必要性
  のいずれかの要素が必要となり、それを補完するために立退料の支払いが必要となります。
  

  よく質問いただきますが、耐震性の不足自体では正当事由の要素にはならないことが多いです。
  勿論、賃貸人側に正当事由があったとしても、その判断は賃貸人側の事情と賃借人側の事情を利益考
  衡して判断するので、その判断材料の強弱により補完する立退料が異なります。

• Q16

  どこに頼んだら良いか分からない？土地測量、建物内残置物撤去、
  建物解体、相続登記、贈与などの費用見積もりはお願いできますか？

  A12

  弊社グループのネットワークでワンストップでご対応、実績のあるパートナーを紹介できます。勿論、お見積もり提出は無料ですのでお気軽にお問い合わせください！