よくあるご質問

• Q1

  借地権とは？どんな権利？

  A1

  一般的に土地は「所有権」として売買されるケースがほとんどです。
  これは文字通り、土地を所有する権利のことで、権利形態が「所有権」の土地は自分のものです。
  一方、「借地権」とは、土地を借りて家を建てる場合に、その土地を借りる権利のことで、土地は地主さんのもの。建物は自分のものとなります。「借地権付き建物」といいます。

• Q2

  借地権種類「旧法借地」と「新法借地」の違いは？

  A2

  主な違いである契約期間と更新の期間は下記の通りです。
  ■契約期間、更新の期間
   ①旧法借地は何回更新されても、30年以上(堅固建物所有目的)
    または20年以上(非堅固建物所有目的)が続きます。
   ②新法借地は、堅固建物・非堅固建物の区別なく、
    1）最初の契約期間は30年以上
    2）1回目の更新後の契約期間は20年以上
    3）2回目の更新後の契約期間は10年以上
   ※従いまして、更新時や譲渡時に「旧契約を解除して、新たに借地契約を締結する」といった
    処理は行なうことはできません。

• Q3

  借地権は売れますか？承諾料はどのくらいが相場ですか？

  A3

  赤羽＆北区エリアの借地権は価値が高く売却できます。
  地主さんの譲渡承諾は必要です。承諾料の相場は借地権価格の10％相場です。
  譲渡承諾料の計算例とその根拠は以下の通りです。

  更地価格(公示価格)5,000万円×借地権割合60％＝借地権価格3,000万円×譲渡承諾料10％＝300万円です。実際に売却できる借地権売却可能価格は下がるケースが多いです。理論的な値段では売れませんが、赤羽＆北区エリアでは借地権市場は整備、確立されています。

  譲渡承諾料の相場は、裁判所が借地非訴手続きで地主さんに代わって譲渡の許可を出す場合、借地人さんに対して譲渡承諾料の支払いを命じますが、その場合の一般的な割合で、地主さんに任意に借地権譲渡の承諾を得る場合にも、この借地非訴手続きの相場(借地権価格の10％)が基準になっています。
  承諾料の相場(借地権価格の10%)は、借地人さんは、本来譲渡できない借地権を譲渡させてもらい利益を得るのだから、その借地権の1割位の承諾料は払ってもよいだろうという感覚によって形成された相場といわれています。

• Q4

  実際のところ借地権の更新料の金額が決まる基準はあるのでしょうか？

  A4

  地価、借地面積、借地権割合、賃貸借期間の主に4つの基準で決まります。
  4つの基準にエリア特性、貸主基準が加わります。

• Q5

  そもそも借地権の更新料って「あり」なのでしょうか？

  A5

  〇以前に更新料を支払っている場合
  〇契約書に記載されている場合
  〇合意がある場合
  上記のケースは更新料「あり」に該当します。

• Q6

  土地賃貸借契約書に更新料について明確に記載がないものもあるのはなぜでしょうか？

  A6

  20年、30年前の契約では更新料は慣習的な認識が強く、記載のない契約書も多いのではないでしょうか。今は契約書に明記されております。

• Q7

  地代の相場と適正な地代とは？

  A7

  合理的な地代の算出方法として様々な方法が用いられていますが、主たるものとして「スライド法」「利回り法」「賃貸事例比較法」があります。

• Q8

  借地権の更新時、合意更新を勧める訳は？

  A8

  法定更新には貸主、借主双方にリスクがあります。
  旧借地法で借地契約をしている場合と新法の借地借家法での普通借地契約の場合、契約締結時に定めた期間満了後も契約の更新を行い、借地契約を継続することができます。この際、地主さんは借地権者に更新料の支払いを請求することが多く、その相場は借地権価格の10％といわれています。しかし、実際には更新料の金額は様々な要因に左右されます。
  また、更新の際には更新料の支払いだけではなく、それまでの契約内容に不備や不満があればその点についても話し合いを行い、双方が合意すれば契約内容を変更する場合も有ります。特に地代に関しては、長い契約期間中の経済環境の変化に合わせ、更新のタイミングで見直しが行われることが多く見受けられます。このように、双方がその内容を合意した上で行う更新を「合意更新」といいます。
  多くのケースにおいて、借地権者が更新料を支払った上で合意更新をしています。
  

  ちなみに土地賃貸借契約の中で更新料の定めがない場合、支払いの義務はありません。しかしながら、今後の地主さんとの長期間に渡る関係を考えると、払うことの意義について考えておいた方がいいといえます。なぜなら借地においては、建物の建て替えや条件の変更、借地権の譲渡等、借地権者は地主の承諾を得る場面が出てきます。その際、地主と良好な関係が築けていれば円滑に済むことも多いと思われます。借地契約も契約ごとですから、契約者同士の合意で決まります。契約が続く以上、地主と借地権者は切っても切れない縁の相手となります。そして、その相手との人間関係を良好なものにできることが、合意更新の最大のメリットなのです。その手間を掛けずとも、法定更新という形で契約が更新されるのであれば、それで良いと考える借地権者も中にはいるかもしれません。しかし、法定更新にはリスクがあることを理解しておくべきです。なぜなら、借地契約は長期に渡るものですから、借地権者から地主に依頼をしなければならないことが将来出てくることでしょう。建て替えや譲渡、それに契約条件変更の承諾がこれに当たります。このようなリスクも考慮しておく必要があるからです。

• Q9

  借地権合意で定めた地代を、相手の同意なく当事者の一方から変更請求できるのか？

  A9

  一定の条件が整えばできます。
  地代又は土地の借賃が、土地に対する租税その他の公課の増減や、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動、あるいは近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となった時は、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって地代等の額の増減を請求することができます。借地借家法第11条地代等増減請求権は、借地や借家契約は継続的に長く続くものなので、値上げ・値下げが必要な場合に当初合意した賃料相場に従って値上げ・値下げを一方当事者から請求できるようにしたものです。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従うことになります。

• Q10

  高齢の借地人さんから更新料免除の対応方法は？

  A10

  （１）借地契約の合意解約をし、借地用の建物所有権を地主さんに移転してもらい（移転登記を行
  う）、建物は借地人本人に万が一があるまで、使用貸借で住んでもらう。
  （２）従って、更新料も請求しないし、今後の地代も請求しない。建物の固定資産税・都市計画税が課税されれば、地主さん負担となる。
  （３）ただし、高齢者相手に、このような借地権の無償放棄を契約で合意するのであれば、後日紛争にならないように、推定相続人等家族に立ち会ってもらう。
  （４）ただ、前記贈与税課税のリスクを回避するなら、低額で借地権と建物を地主さんが買い取る売買契約を締結し、借地人に万が一のことがあるまで無償使用の契約を締結するのも対処法の一つです。

• Q11

  借地と底地の等価交換のやり方にはどのようなものがありますか？等価交換の特例の要件は？

  A11

  （１）現在借りている借地を借地権割合にて按分する。
  （２）借地権と、地主さんが保有している別の土地（所有権）を等価交換する。
  （３）借地権と、地主さんの別な土地の借地権と等価交換（借地から借地へ）する。
  等価交換のメリットは、地主さんと借地人さんともに買取資金が不要であることですが、譲渡所得税（個人の場合）・法人税（法人の場合）が当面かからない（課税の繰り延べ）ためには、税制上の交換の特例の要件を充たすような交換をする必要があります。

  等価交換の特例の要件
  （１）交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも所有者が持ち続けることを前提とした、商品でない固定資産であること。等価交換の特例は、本来は長期保有資産ですが、たまたま交換された場合に課税しないという考え方の基に作られています。
  （２）交換により譲渡する資産及び取得する資産はいずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること。借地権は土地の種類に含まれるので、底地と借地権の交換も等価交換の対象となります。
  （３）交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。
  （４）交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。
  （５）交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
  （６）交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20%以内であること。

• Q12

  借地の更新契約時に個人の連帯保証人が署名、押印すると、保証額の極度額の定めが必要になるのでしょうか？

  A12

  はい、極度額の定めがないと滞納等が生じても、連帯保証人に対して1円の請求もできなくなります。
  改正民法施工後（2020年４月1日以降）従来の借地の更新を迎え、合意更新の借地契約書を作成し、その契約書に個人の連帯保証人が署名押印すると、極度額の定めが必要となります。借地契約は旧法借地ですが、法務省の見解を見ると、地主・借地人さんが署名押印して合意更新の契約書を作ることで、改正民法が適用されます。言い換えると、この連帯保証契約だけは、改正民法施工後は新しい保証契約になるため、保証人には極度額の定めが必要になっています。

• Q13

  2020年3月31日までに締結された旧法借地の契約について、改正民法後（2020年4月1日以降）更新することになりました。これまで連帯保証人は付けていませんでしたが、これからのことを考えると新しく個人の連帯保証人を立ててもらった方が良いか？

  A13

  いろいろな考え方がありますが、実務上借地の契約書に連帯保証人を立てる必要はないのでは？
  その理由としては、下記の通りです。
  ①借地人さんが地代等を払わない時は、地主さんは借地契約を解除することができる。
  ②建物の賃貸借（借家契約）のように貸主が家賃や損害賠償を回収できなくて困ることはあまりない。
  ③地主さんは、借地契約を解除すれば高い価格の借地権を取り戻すことができる可能性が高い。
  ④借地契約は20年、30年と長いので、借地人さん又は連帯保証人の死亡など長期間の連帯保証が確保できる保証がない。
  以上の理由から、借家契約のように必ず連帯保証人（保証会社）を立てる必要はないと考えますが、督促の労力や万が一の場合の弁護士への費用等のリスクがあるのも事実です。借地を取り巻く環境の変化を見極めながら、皆さんに合った借地契約の更新方法を考えていく機会にしたいですね。