土地活用の方法には、店舗の運営や駐車場、賃貸経営などさまざまです。
土地の提供と建物の建設による等価交換も、持っている土地をうまく活用して利益を得る方法の1つです。
今回は、土地活用における等価交換とはどのような仕組みを指すのか、メリットやデメリット、向いている土地の条件についてご紹介します。
土地活用における等価交換とは？
持っている土地の上に他者の名義で建物を建て、提供した土地と建てた建物の資産価値の比率に応じて、両者の所有権とその後の利益を二分するのが等価交換の仕組みです。
等価交換の仕組みには、全部譲渡方式と部分譲渡方式の2つの方式があります。
全部譲渡方式は、土地の名義を事業者に渡して建物を建て、完成後に資産価値の比率に応じて土地と建物の名義を分ける方法です。
一方、部分譲渡方式は、土地の所有者名義をそのままにしていて、事業者が建物を作り、完成後にあらためて資産価値の比率に応じて名義を分ける方法です。
多くの場合、個人で土地を所有している方に、土地開発の事業者が持ちかけて成立します。
提供した資産価値が高いほうがより大きな割合を占有でき、どの部分を所有するかによってその後の利益が変わってくる複雑な土地活用方法です。
土地活用における等価交換のメリット
等価交換のメリットは、建物の建築から活用の開始まで、ほとんどすべてを土地開発事業者に任せられることです。
建築にかかる費用は業者が支払うため、土地所有者は建物のために借入金が発生しません。
そのため、土地活用の専門知識がなくとも始められる活用方法になります。
一方デメリットは、交渉から活用の開始までに時間がかかることです。
土地を差し出す側としては、少しでも自分の取り分を多くしたいというのが本音でしょう。
そしてそれは、建物を担当する業者のほうも同じであるため、お互いの利益を巡って交渉が難航することも少なくありません。
土地活用における等価交換にむいている土地の条件
等価交換は事業者側から話を持ちかけるのが一般的ですが、どのような土地でも良いわけではありません。
前提条件として、駅の近くや交通の便が良いなど、好立地であることが挙げられます。
資産価値の高い土地でなければ、事業者も活用するうまみがないためです。
ほかに向いている土地の条件は、100坪以上の広大な土地であることでしょう。
建物の完成後に土地と建物の所有権を二分する都合上、より利益を上げるためには大きな建物を建てる必要があるためです。
等価交換のためには、複雑な方法だったとしてもこの土地を活用したいと事業者に思わせる必要があります。
まとめ
等価交換は、土地の提供のみで始められる魅力的な土地活用方法ですが、この方法を利用できる土地にはいくつかの条件があります。
業者とも根気よく交渉する必要があるため、等価交換を持ちかけられた際はよく検討してから活用の是非を決めましょう。
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