不整形地の相続税は安くなる？計算で使う評価方法や手順についても解説

不動産を相続する際、いびつな形をした土地の価値がどうなるのか、不安を感じることはありませんか。
ご家族が大切にしてきた土地だからこそ、適正な評価を受けて、将来の不安を取り除きたいと願うのは当然のことです。
本記事では、不整形地の相続税は安くなるのか、計算で使う評価方法や手順について解説します。

不整形地とは

不整形地とは、長方形や正方形のように利用しやすい整形地ではない、形状が不規則な土地のことです。
具体的には、境界線がギザギザの土地や、三角形の土地などが該当し、建物の配置や駐車スペースの確保が難しくなる傾向にあります。
そのため、同じ面積の整形地と比較すると、不整形地の評価額は、一般的に低く見積もられる傾向があります。
相続税などの財産評価においては、このような使い勝手の悪さを考慮し、単純な面積だけで価値を判断することはありません。
面積だけで高い価値があると早合点せず、形状が評価額にどう影響するのかを、正しく把握することが大切です。

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不整形地の評価額を計算する手順

不整形地の評価額は、まず整形地と仮定した価額を求め、そこに不整形地補正率を用いて、減価を反映させる手順で計算します。
手順としては、初めに正面路線価から、整形地としての基本単価を算出し、次にその土地を囲む想定整形地を設定します。
さらに、実際の面積との差から、かげ地割合を求め、地区区分などに応じた補正率表を当てはめていくのです。
この補正率は、奥行長大補正率などと、比較して有利な低い率を採用しますが、下限値も定められている点に注意が必要です。
手順を誤ると、最終的な評価額が変わってしまうため、段階ごとに数値の根拠を慎重に確認していきましょう。

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土地の形状に応じた評価方法

不整形地の評価方法には、土地の実態に合わせて、複数のアプローチが用意されています。
比較的単純な形であれば、土地を複数の整形地に区分して、それぞれ評価し、最後に補正率を掛ける手法がわかりやすいでしょう。
また、面積を間口距離で割って、求めた計算上の奥行距離を基にして、整形地としての価額を算定するやり方もあります。
さらに、実際の土地にもっとも近い近似整形地を使う方法や、不要な部分を差し引いて、基礎価額を求める差引き計算なども有効です。
どの手法を選ぶ場合でも、見た目だけで判断せず、その土地の形状に適した、評価方法を見極めることが適切な相続税評価に繋がります。

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まとめ

不整形地とは、形が不規則であるがゆえに利用価値が下がり、一般的に評価額も低くなる土地のことです。
実際の評価では、想定整形地との差からかげ地割合を出し、不整形地補正率を適用する手順で計算をおこないます。
整形地への区分や、計算上の奥行距離の活用など、土地の形状に合った評価方法を選んで相続に備えましょう。
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