不動産投資のチェックポイント

不動産投資のチェックポイントは？

ある中古物件を事例に不動産投資のチェックポイントをお伝え、検証してみます。　

１.総投資費

物件価格42,500万円　購入諸経費2,000万円

２．運用中の想定条件

年間満室想定賃料　月間290万円×12ケ月＝3,480万円

空室損失（5％）　174万円　　　　運営費用　　　　1,500万円

３．資金計画

借入金額　42,500万円（自己資金2,000万円）金利　２.０％

融資期間　30年（360ケ月）　借入返済額　1,884万円

４．投資指標（チェックポイント）

（１）表面利回り

年間満室想定賃料3,480万円÷物件価格42,500万円＝8.18％

→表面利回りは、物件の良し悪しを判断する際に最初に確認すべき重要な指標の一つです。

しかし、この数字は物件の正確な利回りを表すものではありまぜん。それは、空室リスクや想定以上の維持経費がかかるリスクがあるからです。

（２）純営業収益NOI［Net Operating Income］

＝年間満室想定賃料3,480万円－空室損失174万円－運営費用1,500万円

＝1,806万円

→純営業収益は、空室リスクを５％と想定し、すべての運営費用を差し引いて、より手残りに近い金額を算出します。このNOIこそが、物件の収益力を表す指標です。

（３）税引前CF

＝NOI：1,806万円－年間借入返済額1,884万円＝▲78万円

→多くの方は融資を受けて物件を購入しますので、最終的な税引前CF(キャッシュフロー)は金融機関への元金と利息の返済金額を差し引いた金額となります。今回の場合はマイナスですので購入価格を抑えるか？借入期間を長くするか？などの検証が必要です。

（４）総収益率FCR（Free　＆　Clearly Return）

＝NOI：1,806万円÷総投資金額44,500万円＝4.0％

→FCRは「ネット利回り」と言われることもありますが、厳密には、ネット利回りはNOIを物　

　件価格で割った値と定義されることが多いのでFCRとは異なりますが、表面利回りは高くて

　もFCRが低くなる場合がありますのでチェックする重要な指標です。

（５）不動産投資の最終CF（手残り）

＝保有期間中の累積税引後CF＋売却時の税引後CF

→最終のチェック指標は、保有期間中と売却という２つのフェーズにおいて税引後CFを最大

　化出来るかです。その他に相続対策や税務対策などの目的もありますが、いずれにしても

　最低限以上の投資指標のチェックはお忘れなく。