相続した不動産の分け方は？現物や換価分割の違いについても解説

不動産を相続した際、分け方に悩む方は少なくありません。
適切な方法を選ばなければ、相続人同士の関係が悪化する恐れもあります。
本記事では、「現物分割」「代償分割」「換価分割」の3つの方法について解説いたします。

相続した不動産を分ける方法である現物分割

現物分割とは、土地や建物といった不動産を物理的にそのまま分ける方法です。
相続人がそれぞれの不動産を取得するため、売却を経ずに所有権を移転できる点が特徴といえます。
手続きは名義変更が中心で、譲渡税や登録免許税の負担を抑えやすく、実用性に優れています。
また、取得者が自身の居住用に使えることもあり、不動産の活用幅が広がるのも利点です。
一方で、公平性を保ちにくい点が課題です。
相続人が3人いて、1つの建物しかない場合には、分け合うことができず、偏りが生じやすくなります。
さらに、土地の分筆には法的・物理的な制約があり、分割できない場合や、分筆後の評価額が下がるリスクもあります。
そのため、事前に専門家による確認が大切です。

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相続した不動産を分ける方法である代償分割について

代償分割とは、相続人のうち一人が不動産を取得し、その取得分に見合う金額を他の相続人に支払う方法です。
これにより、不動産の売却を避けつつも、金銭での公平な分配が可能となります。
とくに、相続人の中に、その不動産を継続して使いたい希望者がいる場合に有効です。
資産をそのまま残せる一方で、他の相続人への配慮もしやすい点もメリットといえるでしょう。
ただし、多額の代償金が発生することもあり、取得者に十分な支払い能力が必要です。
くわえて、評価額の決定をめぐって意見の対立が起きやすく、合意形成に時間がかかるケースも見られます。
代償金を現金で用意できない場合は、分割払いにするか、不動産担保ローンの活用を検討することもあります。

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相続した不動産を分ける方法である換価分割

換価分割は、不動産を売却し、その売却代金を相続人で分け合う方法です。
売却によって現金化されるため、遺産の価値を明確にしやすく、公平な分配が実現しやすい点が特徴です。
また、現金分配は遺産分割協議が円滑に進みやすく、相続税や納税資金の確保にも役立ちます。
一方で、不動産の売却には時間と手間がかかるため、手続きが煩雑になりやすい点は注意が必要です。
買い手がすぐに見つからない場合や、市況の影響で期待した金額で売れない可能性もあります。
さらに、売却費用や仲介手数料、測量やリフォームの費用なども発生し、実際に手元に残る金額は想定より少なくなることもあります。
物件の売却前後の対応を含め、相続人全員の同意とスケジュール調整が大切です。

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まとめ

現物分割は、不動産を維持しやすく手続きも簡便ですが、分け方に偏りが出やすい点が課題です。
代償分割は、公平性が高く活用しやすい一方、代償金の負担と評価額の調整が必要です。
換価分割は、分配の公平性が保てるものの、売却の手間や市場変動によるリスクへの配慮が求められます。
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