借地権の更新時、合意更新を勧める理由
旧借地法で借地契約をしている場合と新法の借地借家法での普通借地契約の場合、契約締結時に定めた期間満了後も契約の更新を行い、借地契約を継続することができます。
この際、地主さんは借地権者に更新料の支払いを請求することが多く、その相場は借地権価格の１０％と言われています。
しかし、実際には更新料の金額は様々な要因に左右されます。
また、更新の際には更新料の支払いだけではなく、それまでの契約内容に不備や不満があればその点についても話し合いを行い、双方が合意すれば契約内容を変更する場合も有ります。特に地代に関しては、長い契約期間中の経済環境の変化に合わせ、更新のタイミングで見直しが行われることが多く見受けられます。
このように、双方がその内容を合意した上で行う更新を「合意更新」といいます。
多くのケースにおいて、借地権者が更新料を支払った上で合意更新をしています。
ちなみに土地賃貸借契約の中で更新料の定めがない場合、支払いの義務はありません。しかしながら、今後の地主さんとの長期間に渡る関係を考えると、支払う事の意義について考えておいた方がいいと言えます。
なぜなら借地においては、建物の建て替えや条件の変更、借地権の譲渡等、借地権者は地主さんの承諾を得る場面が出てきます。
その際、地主さんと良好な関係が築けていれば円滑に済むことも多いと思われます。借地契約も契約ごとですから、契約者同士の合意で決まります。契約が続く以上、地主さんと借地権者は切っても切れない関係となります。そして、その相手との人間関係を良好なものにできることが、合意更新の最大のメリットなのです。
その手間を掛けずとも、法定更新という形で契約が更新されるのであれば、それで良いと考える借地人さんも中にはいるかもしれません。
しかし、法定更新にはリスクがあることを理解しておくべきです。
なぜなら、借地契約は長期に渡るものですから、借地人さんから地主さんに依頼をしなければならないことが将来出てくることでしょう。
建て替えや譲渡、それに契約条件変更の承諾がこれに当たります。このようなリスクも考慮しておく必要があるからです。
