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これだけ知っておきたい賃貸経営豆知識

1.リーシング力

(1)高入居率98%へのこだわり

 

一日でも早く、適正な賃料で、良い入居者を決めることが、オーナー様から信頼されること。

そのために先進的なIT集客システムの導入と地域1番の仲介会社のネットワークづくりに

努めています。

 

賃貸経営5つのリスクとは?

「数字」でリスクを見える化する

10年後の賃貸経営のために物件ごとのビジョン・目標・中期計画を立てる

賃貸経営におけるリスクとは何でしょうか?諸説あるかとは思いますが、「空室」「家賃下落」「天災」「金利上昇」「大規模修繕」が5大リスクです。いずれも、キャッシュフローに大きく影響するものだからです。

 

これらのリスクヘッジに必要なのは、何よりも「数字」を把握することです。空室や家賃下落のリスクヘッジとして有効なのは、前もって返済比率を抑えておくことです。返済比率を抑えれば月々の返済額が減り、キャッシュフローが多くなります。金利上昇に関しても、基本的には返済比率を抑えることで対応できます。また、有利な条件で固定金利を選択しておくことでも対応できます。火災や地震などの天災には、火災保険で対応するのが基本です。1棟RCマンションなど耐久性が高い物件に組み換えておくこともひとつの対策です。最後は大規模修繕ですが、コストはかかりますが、いずれ必要になるものです。将来のシミュレーションの段階で、修繕費を多めに計上しておきましょう。

いずれにしても、今年を振り返り、前もって対策を練っておくことが一番のリスクヘッジにつながります。物件が常に満室を維持できることはありません。家賃下落を前提に経営します。管理会社と相談の上、来年、そして5年後、10年後の賃貸経営のために物件ごとにビジョン・目標・中期計画を立てることが、将来にわたってキャッシュフローを生んでくれる資産を増やす賃貸経営の第一歩です。

 

<賃貸経営の課題がみつかるキャッシュフロー表例>

 賃貸物件の収益最大化を目指して

“キャッシュフロー経営のススメ”

キャッシュフローツリーとは、家賃収入から手取りのキャッシュフロー(収益)を得るまでの道筋を順番に書いていって、その収益力を予測する手法です.キャッシュフロツリーを作る事で賃貸経営の課題と対策が見えてきます。

キャッシュフリー経営でポイントをなる指標の一つに返済比率があります。返済比率とは借入返済額が家賃の何%以内に納まっているのか?という指標で、                  返済比率  = ( 年間返済額 ÷ 総潜在収入 )×100% という式で算出でき、55%以下で収まっていれば大丈夫というものです。昔は家賃も高かったのでなんとかなりましたが、これからの時代は将来の返済比率を見据えた賃貸経営をお勧めしています。

 適正家賃、良好な物件づくりで家賃下落を防ぐ法!

この結果は、調査の始まった平成22年から同様の理由が毎年上位に並んでいます。つまり、この「適正家賃」「暮らしやすい立地環境」「良好な物件」の3つの条件が揃って初めてお部屋探しのお客様に選ばれることができるというわけです。2016年の繁忙期をみても同様な結果になっています。

 

ですが、この3つの条件をすべて揃えるのは、なかなか簡単なことではありません。3つの条件を揃

えられない場合は、残りの条件での対策が必要になってきます。

 例えば、「暮らしやすい環境・立地が良かったから」という条件に注目してみて見ると、これは物件の立地ですから、既存物件にはどうにもならない部分と言えます。ですが、残りの「適正な家賃」「良好な物件(デザイン・設備)」については工夫次第で向上出来る部分です。この2つの条件で対策を立て、入居者から選ばれる物件へと変身させるが全国的にポイントのようです。

また、㈱船井総研の調べでは全国の家賃の1年間の下落率はおよそ1%。例えば築30年の物件は新築

時7万円の家賃が30年後の今、30%下落した4.9万円になっていると言うことです。下落率の高

い地方エリアで1.3%、下落率の低い東京都内で0.75%家賃が1年間に換算して下落。しかし、

リノベーション工事(デザイン。設備での再生)をすることで、工事の大小、物件の個別要因等ありま

すが、家賃上昇率はおよそ20%とのことです。より良い提案を目指します。

 家賃は1年間でおよそ1%の下落傾向が続く。

物件のリニューアル、収益改善が加速!

前回からお伝えしていますが、全国の家賃の1年間の下落率はおよそ1%。つまり築30年の物

件は新築時7万円の家賃が30年後には30%下落した4.9万円になっています。主な原因は供給過剰です。下落率の高い地方エリアで1.3%、下落率の低い東京都内でも1年間におよそ0.75%換算で下落しています(船井総研調べ)。入居者の入れ替えがあるたびに家賃は下落しますし、退去のたびにリフォーム費用はかかり、更に空室損失が発生してしまいます。

ところが、今年に入ってから既存の物件をリニューアルするための再投資を行う物件が格段に増えています。実際、今の時代、リニューアル工事をしたからといって家賃の大幅アップは期待できません。しかし、何もしなかった場合と比べて家賃下落は止まり、空室期間は短縮し、更には不満による退去が減り入居期間が長くなっています。

時代遅れの間取り、設備の物件が多い中で新築が供給され、何も対策を立てない物件が空室として残ります。しかし、実態は賃貸住宅への住み替え需要は安定していますので、 適切なリニューアル投資で入居者ニーズに応えることで、物件価値は向上して、家賃も下げ止まり、物件の収入も向上します。一部屋あたりのリニューアルコストの目安は家賃の2~3年です。

このまま放っておいた場合(現状維持)の収支の予測と、再生リフォームした場合の収支の比較を行うことで決断がしやすくなります。

事例で検証してみます。下記の物件は駅から比較的近く人気のエリアですが、設備等の老朽化が進み、空室になると今の家賃では決まらないまま、家賃が下がる一方で、返済が厳しくなっていました。家賃の安さ以外売りが無い物件になっていて、入居者の質も下がり、マナー(騒音)が悪くなっているのが悩みでした。今後の賃貸経営の課題は、次世代にこのままでは引継できない。今後も借入の返済は続くので、10年後も返済して手残りが出るようにしておきたいとのことでした。実践した対策は空室の2室から1室あたり130万で2室合計260万円のリニューアル工事を実施。これまでの入居者の平均家賃は44,000円でしたが、リニューアルを実施した2戸とも工事中に申込が入り、たまたま家賃も12,000円の大幅アップが出来ました。

リニューアルで家賃を下げ止め、将来を見据えて物件価値を向上する方向へオーナーの意識は変わり始めています!

 生存対策

事例)

65以上の中高年夫婦。アパートは子供に生前贈与し、自宅と少しの土地(現在駐車場にしていますが、立地は良くないため、空きが多い)があります。今の収入は年金のみで350万円。夫婦で旅行等にも行きたいので、年収600万円ぐらいはあった方が良い。預金は5,000万円ありますが切り崩して生活するのは不安があります?

対策は10人10色ですが、このケースでは立地が良くない収益性も将来見込めない土地を売り、投資用マンションを5,000万円で購入し、自己年金として毎年300万円の収入が得られるようにしました。

 

 STEP①立地が悪く収益性の低い土地を5,000万円で売却

 

 STEP②投資用マンションを5,000万円で購入

今回の対策のポイントは、

①いざという時のお金は確保する。現金で残す。

②夫婦で人生を楽しむ。お金は自分(夫婦)が使う。

④子供には必要最低限を贈与する。

⑤財産は全て奥さんに相続するという遺言書を必ず書く。書かないと子供やまわりがもめることがある。

つまり、相続対策と幸福な生存対策も考えての対策が必要だということです。

昔は残す。今は楽しむ。いずれにしても相続対策は長期的な視点で、早め、早めの準備が大切です。

 不動産贈与の活用法

贈与とは簡単に言うと、生きているうち(生前)に、財産を無償で譲る(贈与)することです。

2015年1月1日から直系尊属から子や孫への贈与が大幅に減税されました。

その理由は、住宅資金の教育資金等でお金が必要な30歳~40際の子育て世代への

贈与税を軽減して国内消費を活発にしようとする政策です。

 

今回は賃貸物件の贈与の活用事例について例をあげてお伝えします。

不動産の評価方法は相続と同じく土地は路線価(公示地価の80%)、建物は固定資産税評価額の

(新築時の工事価格の60%前後)で評価し、更に中古の建物の評価は減価償却した金額で評価する

ので、現金や株式での贈与と比べて評価が低くなり、資産を移す方法としては不動案での贈与はかな

り有利な方法です。

 

 

例えば、築20年の木造アパート10室、月額賃料50万。新築時の工事代金が8000万円を子供に贈与する場合、新築時の固定資産税額は、8000万円の約60%で4800万円です。木造の耐用年数は22年。減価償却で4800万円×2/22で現在の固定資産価格は約440万円となり、建物全部を贈与しても440万円-110万(贈与を受ける人一人当たり年間で110万円の基礎控除が設けられています)で330万円の贈与ですから、15%の贈与税率で贈与税は39.5万円(※10万円控除)です。借地料として地代を親に支払う必要はありますが、年間収入600万円のアパートを39.5万円の贈与税で子供に譲れるのです。しかも、アパートの建っている底地の評価も貸宅地として借地権割合に応じて評価減となります。

 資産の組み換えの必要性

昨今、資産(地価、家賃等)デフレが続いており、不動産を保有し続けるだけでは大きな時代の波を乗り切ることは出来なくなっています。不動産の価値はその不動産が産み出す収益力によって決まる時代です。資産の組み換えとは、マイホームも含め所有している不動産や金融資産を見直し、その組み合わせを変えることで、資産を守り、増やす対策です。適切な資産の組み換えは、将来の遺産分割対策や相続税の納税資金対策、節税対策にも繋がります。

 

■資産の組み換えでよくあるパターンをご紹介します。

 

・駅から遠い土地を売却し、そのお金を原資に駅近の賃貸アパート・マンション、テナントビルを購入する

・固定資産税だけを払っている遊休地を売却して、活用しやすい土地に買い換える

・空室が続いているマンションを売却し、利回りの高い物件に乗り換える

 

不動産は「収益性の高い不動産」と「収益性の低い不動産」の二つに分けられます。資産の組み換えは、「収益性の低い不動産を処分して収益性の高い不動産を手に入れる」という事が基本的な考え方になります。また、資産の組み換えは収益改善だけでなく、相続対策としても大きな効果が期待できます。

収益性が低かったり、築年数が経過した不動産を持っていると、固定資産税や修繕費などの維持コストがかかるばかりか、相続財産としても相続人に処分の負担を負わせることになってしまいます。売却が難しい不動産を受け継いでも相続人は困るだけですし、分けにくい土地などはいわゆる“争続”の原因になることもしばしばです。一般的に、相続対策の目的は「分割対策」「納税準備」「節税対策」に分けられます。

 

◎分割対策【遺産分割時のトラブルを防止】

→子供達が遺産を分割しやすいように現金化する。子供達が平等に分けられるように不動産を組み換える。

 

◎納税準備【相続税の納税資金を確保】

→不動産を売却して、そのお金を相続税の納税資金とする。不動産を売却して賃貸物件を購入し、家賃収入を相続税の納税資金とする。

 

◎節税対策【相続税の減額により負担を軽減】

→不動産の評価減によって相続税を軽減する。「時価>相続税評価額」の資産に組み換えて相続税を軽減する。

 

その他にも管理のしやすさを優先したり、老後の安心を重視したりする場合もあります。

例えば、遠方で管理するのが困難な物件を売却して、家の近くの物件を購入するなどです。

 供給過剰市場を生き抜く「賃貸経営法」

賃貸物件の価値を高める2つの取り組み!

供給過剰市場のなか賃貸経営で資産の保全・形成、相続対策などの課題解決を考えるうえで、オーナー様は何をしなければいけないのか?・・・答えは「物件価値を高めておくこと」です。

 

所有し続けるにしても、相続するにしても、売却するにしても、物件価値を高めておくことが重要です。物件価値には2つのテーマがあります。1つ目は(狭義の)物件価値、2つ目は入居者価値です。

 

①(狭義の)物件価値向上とは、物件の営業純利益を上げることです。

物件毎に実際に得られた1年間の収入(家賃、駐車場代、礼金他)の総額=実効総収入から、運営費(維持修繕費、管理料、公共料金、保険料、固定資産税、都市計画税など)を控除したものが営業純利益です。これは、1年間に物件が稼ぎ出す利益を表す重要な指標です。これが上がるということは、物件価値の上昇に繋がります。ここから年間ローン返済総額を引くと、キャッシュフロー(税引前手取額)となります。 ローン返済があるオーナーにとっては、営業純利益が年間ローン返済総額の何倍か?この数値は返済倍率と呼ばれ、一般的に1.25~1.3以上が求められます。高いほど安全性が高く、1未満は物件の稼ぎ(営業純利益)ではローンが返せないことになります。いずれにしても営業純利益=物件価値を上げておくことは所有し続けるにも、承継するにも、売却するにも有利に働きます。

 

②入居者価値向上とは、今後、日本の賃貸住宅が力を入れたいテーマです。

入居者価値には基準がありません。一言で言うと「“お家賃以上”の価値を提供出来ているか?」ということです。支払っている家賃に対して、お得感を感じさせることが出来ているかどうかは、入居中や退去時アンケート、サービスリクエストの件数などから読みとることが出来ます。また、解約戸数や空室日数等は指標になります。解約率は、総戸数に対する年間解約戸数の割合です。年間解約戸数÷総戸数で計算します。住居系物件の平均値は20%程度で、20戸のアパートであれば、年間4戸の解約があります。単身やファミリー、法人などの入居者層によっても異なりますが、解約率が高い場合は、解約を促進してしまう価値という認識も必要です。空室期間の基準は60日。退去から入居までの期間が60日を超える場合は入居者価値が低いと考えて、設備のリニューアル等で価値を上げるのか、それとも家賃を下げるのか、などの入居者価値を高める対策が必要です。

<物件価値による賃貸経営好循環or悪循環サイクル>