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借地権ソリューション

1.借地・借家の問題と対策

不動産に関する問題はたくさんありますが、その中でも「借地権に関する」トラブルは多い傾向

にあります。借地権は、地主が土地を所有し、上にたっている建物の所有権が借主にあるという

土地のことです。 総務省統計局「住宅・土地統計調査」によると、借地権は減少傾向にあるものの一定の利用があ

ります。

(1)関係する法律(借地借家法と消費者契約法)をチェック

借地借家法は借地人・借家人を保護する法律で、借主に不利な契約は無効であり、貸してしまうとトラブル時に非常に苦労します。消費者契約法は消費者を保護するための法律で、借主が個人の場合,消費者となる場合で同様に借主に不利な契約は無効となります。

(2)関係する権利(地主と借地人の権利)をチェック

地主は地代の支払を求める権利、土地の返還を求める権利、土地を処分する権利などがあります。借地人は土地を使用する権利、借地権を処分する権利などがあります。しかし、返還を求める権利には借地借家法や判例による制限があり、借地の場合,貸主からの中途解約は不可で、期間満了を理由とする土地建物の返還には正当事由が必要で債務不履行がある場合でも信頼関係の破壊が無ければ解除不可(判例)です。

 

(3)借地権・底地の売買の方法

借地の売買方法として主に3つです。①借地権の売買 ②底地の売買 ③底地・借地権の一括売却です。

 

(4)土地建物をオーナーに返還する手法

土地建物をオーナーに返還する方法も主として3つです。①契約解除(賃料不払い,無断譲渡転貸,無断増改築等が典型)②契約期間満了及び更新拒絶(期間満了及び正当事由が必要)③借地権の買取(賃借人の同意が必要)

土地を貸す側と借りる側は長く関係を持つことにもなるので、トラブルがあるとお互い心証が悪くなってしまい、気持ちよく生活をすることができなくなってしまいます。トラブルが起きやすい借地権問題は、プロの力添えを上手に活用していく必要があります。

2.借地権の歴史

 明治3年 「地租改正」借地権の誕生

 

 明治29年「民法制定」所有権絶対の原則

 

 明治49年「建物保護に関する法律」が制定

 

 大正10年「借地法」「借家法」

 

 昭和16年「正当事由」制度

 

 昭和41年「借地非訟事件手続き」の導入

 

 平成4年 「借地借家法」一本化

 賃貸人(地主)が優位な立場⇒賃借人の生活を守ろう⇒賃借人の保護が始まる

 ⇒もっと賃借人を守ろう⇒賃借権が強くなりすぎた為、借地の普及を目指すことが目的で

 定期借地権が創設。

3.契約期間・更新後契約期間

旧法賃借権では土地の上に建てる建物として2種類の分類がありますが、新賃借権においては

この分類はありません。

新賃借権の場合、2回目以降の更新契約期間は10年になります。

4.契約の更新

旧法賃借権と定期借地権の法定更新の有無は以下の通りです。

定期借地権は法定更新が存在しません。

つまり、契約期間の満了にともない、契約が確定的に終了するのです。

5.更新契約の進め方

①更新の3ケ月前位に更新のご案内

 

②更新に際し、相当額の更新料を請求(算出基準)

 ※承諾料は何の価格を基に算出するか

 

③土地賃貸借契約の期間が過ぎると法定更新

 

④法定更新⇒地主は地代の値上げ請求及び地代の受取拒否⇒賃借人は地代

  の供託

 

⑤地主の承諾内容

 ①借地権売却

 ②建替え及び大規模修繕

 ③土地掘削等(上下水道工事、ガス管等)

 

⑥借地人は裁判所に借地非訟事件手続きをし、売却出来るが、地主とトラブ

 ルのある借地権付中古住宅を購入する客は少なく、お勧めではありません。話し合いで解決す

 る事をお勧め致します。

 

※更新料の目安・・・ 何(価格)を基にして更新料を清算するか。

公示価格を基にした場合

(例)公示価格x借地割合x借地面積x承諾割合

(路線価格1.25倍)

 (210,000x1.25)x60%x100㎡x10%=1,575,000円

★更新料についての定めはなく、路線価格、公示価格、実勢価格を基にして算出するか、

 更新料は大きく変わります。

 また、契約書に更新料の条項が書かれていないと更新料を請求しても取れないケースもあり、

 紛争になるケースも多く見受けられます。

土地賃貸借契約書には所在、借地面積、契約期間、地代、建物構造(堅固、非堅固)、使用目的、

更新、賃借権の譲渡、建物の売買、建物の増築、改築、新築承諾などの承諾等

地代について

地代については、固定資産税の3倍が目安。固定資産税の4~5倍の方が多い。

6.借地権売却の手続き

 借地人

 ①相続物件(借地)の把握

 ②物件調査(不動産会社等へ依頼)

 ③土地所有者(地主)へ売却相談

 ④4譲渡承諾書①売却承諾料(名義変更、新規土地賃貸契約)②新地代

 ⓹契約期間:非堅固建物20年④使用目的、住居⑤金融機関からの融資を受ける場合の承諾書

 (印鑑証明付)等

 ⑥不動産会社へ売却依頼

 ⑦借地面積測量

 ⑧借地権付中古住宅売買契約

 ⑨借地権付中古住宅売買決済 譲受人との土地賃貸借契約

 

 賃貸人(地主)

 ①借地人から相談された時点で内容を把握し検討

  1)承諾料

  2)地代(新)

  3)分割借し(1棟を2区画等に)

  4)使用目的の変更(居宅を共同住宅に)

 ②買戻しでメリットがあれば検討

 

7.借地権付建物売買時の借地権譲渡承諾料(目安)

借地人は地主の承諾なしにその地位を第三者へ譲渡することはできません。譲渡の際は、地主さんに対して「譲渡承諾料」を支払います。エンドユーザーへも売却は借地権価格の10%程度、分譲住宅会社への売却は借地価格の15%前後が承諾料の目安です。

(1)エンドユーザーへ売却 借地価格の10%前後

 

 <承諾内容>                   

①土地賃貸借契約名義変更                 

②新規20年契約(非堅固な建物)              

※前賃借人の残年数は考慮しない。             

③金融機関等へ建物への抵当権設定。所定の承諾書実印押捺(印鑑証明書添付)

 

★堅固な建物30年契約及び建替えの場合、別途承諾料

 

(2)分譲住宅会社へ売却 借地価格の15%前後

 

上記①②③の承諾料以外に             

④新築住宅の建築(建替え)             

⑤1年又は2年以内の転売(承諾料なし)       

⑥分譲住宅購入者と新規土地賃貸借契約

 

8.借地権と底地権の売却方法!

借地権と底地権の売却方法は主に下記の2つです。

 

 

(1)借地権・底地権の同時売却

 

※借地権売却例

 所有権

 借地権割合:底地権割合

    

     6:4 地域(住居地域に多い)

 

 所有権 土地坪100万円

 

     権利 借地権価格60万円

        底地権価格40万円

 

 借地権売却の場合、借地権付中古住宅(築20年以上)の物件は銀行の住宅

 ローンが厳しく、売却しずらい為価格を下げざるを得ない。現金で購入す

 るエンドユーザーか分譲会社への売却、地主への10%前後の承諾料等を考

 慮すると同時売却(地主5:賃借人5)の割合でもメリットは大きい。

 

 (例)20坪の土地

  借地権付中古住宅 1,200万円-承諾料120万円=1,080万円

  所有権中古住宅  2,200万円×5割=1,100万円

 

 

(2)借地権・底地権の等価交換