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赤羽賃貸経営ブログⅡ(2)

赤羽賃貸経営ブログⅡ(2)

空室過剰市場を生き抜く「賃貸経営法」 適正家賃の把握が入居促進のスタート!

最近の住宅市場動向調査報告(国土交通省)でも民間賃貸住宅入居世帯における物件選択理由は、「家賃が適切だったから」が55.7%で最も多く、次いで「住宅の立地環境が良かったから」が 47.7%、「住宅のデザイン・広さ・設備等が良かったから」が 34.0%で続きます(複数回答含む)。入居した賃貸住宅の建築時期は「平成27年以降」、「平成17年~平成26年」、「平成7年~平成16年」、「昭和60年~平成6年」がいずれも2割程度。平均築後年数は17.2年。

つまり古い物件だから決まらないわけではないということです。

 

選択理由で「立地環境や広さ」は既存物件にはどうにもならない部分と言えますから、残された「適正な家賃」「良好な物件(デザイン・設備)」で対策を立てます。

まずは「適正家賃」を把握します。適正家賃は今の状態で、2ヶ月で決まる家賃を指し、全国的にも適正家賃は現在募集している家賃のおよそ95~90%程度です。しかし、家賃は下げたくないものです。その場合の募集戦略には、プラスアルファの設備の設置やフリーレントなどの条件変更が必要になります。設備の選定は、入居希望者がインターネットで検索する条件や設備の設定を確認します。

ちなみに「相場家賃」とは、周辺のアパート・マンションの現在空室で募集している家賃の平均で、新規募集家賃を検討する際の比較材料となりますが、全て空いているという家賃の相場という価格です。次に「再生家賃」は現状の家賃の2年前後分の設備投資をすることで再設定可能な家賃です。適正家賃のおよそ120%が1つの目安です。あくまで相場家賃の120%でありませんので注意が必要です。最終的に契約が決定したものが成約家賃です。

目指すは「コストパフォーマンスに優れている物件」をつくること。具体的に言うと、一般的には相場よりも若干安めで「お得感」のある物件から決まっていきます。次にお得物件が少なくなると相場の物件の中で何か目立つものがある物件が決まります。逆に言えば相場よりも高い物件や相場の範囲内だが目立つ特徴のない物件はなかなか決まらないという事になっています。 「家賃」は賃貸経営にとって臨機応変な対応が可能な唯一かつ最大の武器です!募集戦略によってうまく使い分け、更新時に家賃アップも検討する時代になっていきます。