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赤羽賃貸経営ブログ(13)

赤羽賃貸経営ブログ(13)

資産の組み換えの必要性

昨今、資産(地価、家賃等)デフレが続いており、不動産を保有し続けるだけでは大きな時代の波を乗り切ることは出来なくなっています。不動産の価値はその不動産が産み出す収益力によって決まる時代です。

資産の組み換えとは、マイホームも含め所有している不動産や金融資産を見直し、その組み合わせを変えることで、資産を守り、増やす対策です。適切な資産の組み換えは、将来の遺産分割対策や相続税の納税資金対策、節税対策にも繋がります。

■資産の組み換えでよくあるパターンをご紹介します。
・駅から遠い土地を売却し、そのお金を原資に駅近の賃貸アパート・マンション、テナントビルを購入する
・固定資産税だけを払っている遊休地を売却して、活用しやすい土地に買い換える
・空室が続いているマンションを売却し、利回りの高い物件に乗り換える


不動産は「収益性の高い不動産」と「収益性の低い不動産」の二つに分けられます。資産の組み換えは、「収益性の低い不動産を処分して収益性の高い不動産を手に入れる」という事が基本的な考え方になります。また、資産の組み換えは収益改善だけでなく、相続対策としても大きな効果が期待できます。


収益性が低かったり、築年数が経過した不動産を持っていると、固定資産税や修繕費などの維持コストがかかるばかりか、相続財産としても相続人に処分の負担を負わせることになってしまいます。売却が難しい不動産を受け継いでも相続人は困るだけですし、分けにくい土地などはいわゆる“争続”の原因になることもしばしばです。一般的に、相続対策の目的は「分割対策」「納税準備」「節税対策」に分けられます。


◎分割対策【遺産分割時のトラブルを防止】

→子供達が遺産を分割しやすいように現金化する。子供達が平等に分けられるように不動産を組み換える。

 

◎納税準備【相続税の納税資金を確保】

→不動産を売却して、そのお金を相続税の納税資金とする。不動産を売却して賃貸物件を購入し、家賃収入を相続税の納税資金とする。

 

◎節税対策【相続税の減額により負担を軽減】

→不動産の評価減によって相続税を軽減する。「時価>相続税評価額」の資産に組み換えて相続税を軽減する。

 

その他にも管理のしやすさを優先したり、老後の安心を重視したりする場合もあります。

例えば、遠方で管理するのが困難な物件を売却して、家の近くの物件を購入するなどです。