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赤羽賃貸経営ブログ(1)

赤羽賃貸経営ブログ(1)

過去10年家賃は1年間およそ1%下落しています。
賃貸事業経営はキャッシュのマネジメントへ!

過去10年間の統計から全国の家賃の1年間の下落率はおよそ1%。

つまり築30年の物件は新築時7万円の家賃が30年後には30%下落した4.9万円になっています。

同じ建物で間取りや広さなどが同条件なのに、201号室は賃料6万、隣の202号室7万円などで契約家賃に開きがあることは珍しくありません。これは入居時期が異なるためで、家賃は新築時に最も高く、築年数が古くなるにつれ下落していきます。

下落率の高い地方エリアで1.3%、

下落率の低い東京都内でも1年間におよそ0.75%換算で下落しています(船井総研調べ)。

もちろん家賃は経年だけで決まるわけではありません。

地域の動態や物件供給バランスに左右される部分も大きいですし、立地や条件に影響を受けます。

しかし、家賃下落、資産デフレ、マイナス金利の今でも実質利回り2~5%前後

あるいは10%以上が可能な投資が賃貸事業であることを忘れてはいけません。

(ちなみに上場企業の一株あたりの配当 の平均は2%です。銀行金利は0.1%以下を推移しています。)

 

不動産は「資産」のひとつです。

資産の運用やそれを守ることが難しい時代だからこそ、

事業として賃貸経営を捉えるという考え方が、これからは求められています。

事業とは自己資本(資本金など)か他人資本で(借入金など)でお金を集めてきて、そのお金で資産を調達します。

その資産を効率よく運営して売上高を作り、その売上高を効率よく利益に変えていくものです。

 

設備投資などの投資に対する評価もキャッシュベースで行われます。

つまり事業の評価とは「どれだけのキャッシュを投じて、どれだけのキャッシュを獲得できるのか」を評価することです。その意味では、事業経営とはキャッシュのマネジメントにほかなりません。

キャッシュを生みださない資産にキャッシュを使っていれば回収はできなくなりますし、

物件の値段も基本的にはその物件が将来生み出すであろうキャッシュから計算されるのが普通です。

事業や人生にはリスクはつきものですから、

今後発生するリスクを予見して早め早めに対策を立てることでリスクと上手に付き合うことが出来ます!